土耳其购房入籍：规避价格陷阱

摘要：关键投资者要点

1. 估值至关重要：对于获取公民身份，政府官方评估（估值）价值才起作用，而非销售价格。
2. 定价过高陷阱：许多新项目售价会比其估值高出 10-20%。这是您必须了解的主要风险。
3. 转售难题：如果您购买了估值过高的房产，很可能会亏本出售。未来当地买家的银行只会为较低的估值金额提供贷款，这将缩小您的潜在买家范围。
4. 寻找“绝佳交易”：最明智的投资是价格等于或低于其官方估值的项目。这能提供安全保障、即时权益以及便捷的退出策略。
5. 我们寻找这些交易：在 Simply TR，我们专注于为客户寻找这些稀有的“低于估值”的项目。只需向我们索取“绝佳交易”清单。

什么是土耳其房地产投资获取公民身份的秘密

本文揭示了通常未被提及的关键投资细节。我们分享的信息——您可能首次听到的事实——对于保护您在土耳其的投资至关重要。

在通过房地产投资获取土耳其公民身份时，最常见的困惑点是房产的真实价值与销售价格之间的区别。在公民身份申请的兴奋中，许多投资者忽略了这个关键的差距——一个其他人可能不会指出的差距。

然而，选择正确的项目不仅仅关乎当下；它对您未来决定出售时的退出策略至关重要。本指南以简单、透明的术语解释了外国投资者最关心的问题。

1) 什么是“政府估值”，为什么它很重要？

对于为土耳其房地产投资获取公民身份（CBI）计划购买的每一处房产，政府批准的评估报告（Ekspertiz）是强制性的。

这份官方报告详细说明了：

1. 房产的真实市场价值。
2. 官方地契（Tapu）信息。
3. 房产上任何现有的风险或法律备注。
4. 当前的建筑状况。

这份报告通过官方土地登记门户（WebTapu）由国家许可的评估公司（如GEDAŞ）编制。由于 GEDAŞ 直接获得政府授权，因此这些报告的标准和准确性非常高。

黄金法则：您获得公民身份的资格是基于这份报告中的价值，而非您同意支付的价格。

2) 为什么许多项目售价比估值高出 10-20%？

尤其是在大规模新开发项目中，销售价格通常会远高于其真实评估价值。

造成这种差距的原因包括：

1. 项目的品牌溢价。
2. 地段的感知价值。
3. 有吸引力的分期付款或支付计划选项。
4. 外国买家的高需求。

这是投资者面临的最关键风险。一位没有指导的投资者可能会为价值仅为 40 万美元的房产支付 45 万美元。不了解这种差异会在您尝试出售时让您陷入非常困难的境地。

3) 注意隐藏费用

许多投资者只考虑房产的标价。然而，在后续过程中可能会出现几项额外费用：

1. 银行转账和佣金费用。
2. 货币兑换证明（DAB）处理费。
3. 公证翻译和公证处费用。
4. 地契转让税（Tapu 费用）。
5. 如果增值税（KDV）豁免未正确应用，可能产生的增值税差异。
6. 其他项目特定或行政费用。

这些费用累加起来，必须在购买前准确计算，才能了解您的真实总投资。

4) “40 万美元以上适合公民身份”陷阱

在某些情况下，如果房产明显价值超过 40 万美元的最低要求，评估报告只会简单地注明“适合公民身份”，而不写明确切的价值（例如，“41 万美元”）。

这给您作为投资者带来了模糊性。卖家可能会要价 50 万美元，虽然房产“适合”，但您无法知道其真实市场价值仅为 41 万美元。

正确方法：切勿仅依赖“适合”的标记。务必要求查看显示具体官方评估金额的报告，以做出您的决定。

5) 转售难题：出售估值过高的房产

这是我们看到的 সবচেয়ে 常见错误。我们举个例子：

1. 官方评估价值：45 万美元
2. 项目销售价格：55 万美元

投资者以 55 万美元购买，获得公民身份，一切似乎都很好。问题出现在 3 年后，当他们决定出售时。

1. 您的新买家（很可能是当地公民）会想要银行贷款。
2. 银行将进行自己的评估。
3. 银行只会根据房产的真实市场价值（在本例中为 45 万美元或略高）批准贷款。

   结果：投资者无法以他们支付的 55 万美元找到买家。他们被迫大幅降价，通常会遭受重大损失。

   6) 当地信贷额度如何影响您的转售

   土耳其政府通常对当地买家可以获得的抵押贷款金额设定严格限制。这些限制使得高价房屋更难出售。

   这意味着：

   1. 如果您为房产支付了过高的价格，
   2. 并且其评估价值远低于您的要价，
   3. 当地买家无法获得贷款向您购买。

      这会急剧缩小您的潜在买家范围，使您的退出策略变得缓慢而困难。

      7) 真正的优势：寻找低于估值的项目

      这是明智投资最关键的部分。这些就是“绝佳交易”。

      在某些罕见情况下：

      1. 官方评估价值：42 万美元
      2. 项目销售价格：39 万美元

      这对您意味着什么？

      1. 即时获利：您拥有 3 万美元的即时权益。
      2. 安全保障：您稳妥地达到了公民身份的门槛。
      3. 更广阔的市场：您的房产对所有未来买家（本地和外国）都具有吸引力。
      4. 快速低风险退出：您可以以真实市场价值（或更高）快速出售房产，并仍能获利。

         简而言之，您投资的每个阶段都更健康、更安全。这些项目很稀有，通常不会公开宣传。

         在 Simply TR，我们的专长是筛选市场，为客户寻找这些价格等于或低于其官方估值的项目。

         8) 如何找到这些“绝佳交易”机会

         如果您想查看我们价格低于其官方评估价值的项目私人组合，流程很简单。

         发送一条仅包含“绝佳交易”字样的 WhatsApp 消息给我们

         绝佳交易

         
         

         我们将立即向您发送一份当前项目的清单，这些项目：

         1. 价格接近或等于其真实评估价值。
         2. 转售风险低。
         3. 经过筛选，具有高租赁潜力。

            结论：正确的项目确保您的未来

            在土耳其购买一处房产很容易。购买正确的房产可以确保您今天的公民身份和明天的财务未来。

            在 Simply TR，我们在向投资者展示任何项目之前都会对其进行严格审查。我们检查：

            1. 官方评估报告与销售价格的对比。
            2. 房产是否适合未来的银行贷款（用于转售）。
            3. 完整的转售和退出策略。

               这就是为什么我们推荐的项目不仅在公民身份申请过程中没有问题，而且在出售时也能表现稳健。