土耳其房产强制货币兑换：2026年指南

土耳其房产强制货币兑换：2026年投资与居留指南

对于希望投资土耳其房产的外国人来说，无论是为了获得居留许可、长期居住还是通过投资计划获得土耳其公民身份，一项关键法规都规定了货币兑换流程。截至2026年，在购买房产前，通过土耳其银行将外币兑换成土耳其里拉的要求仍然严格执行。本指南提供了关于这一重要流程的全面、最新的信息。

为何强制进行货币兑换？保护土耳其里拉的价值

要求非居民购买房产时进行外币兑换的法规，旨在提升土耳其里拉的价值，并增强房地产领域内金融交易的透明度。土耳其环境、城市化和气候变化部下属的土地登记和地籍总局，根据早期土耳其中央银行的决定和通知，通过2022/1号通告正式确立了这项要求。

核心原则源自土耳其中央银行《资本流动通告》第13条，其中规定：

• 非土耳其公民在土耳其购买房产的付款义务，必须以外币支付。
• 此笔外币必须在产权契据交易前，先卖给一家银行，然后由该银行卖给中央银行，并明确说明原因（购买房产）。
• 随后，以土耳其里拉向卖方付款。

关键文件：外汇购买证明（Döviz Alım Belgesi）

为了完成您的房产交易，您必须向土地登记处提供一份“外汇购买证明”（Döviz Alım Belgesi）。该文件证明房产销售价格等值的外币已通过授权的土耳其银行兑换成土耳其里拉。

您的外汇购买证明上需要包含的关键信息：

• 个人信息：兑换外币的个人姓名、护照号码或外国人身份号码。
• 货币详情：以美元、欧元或英镑购买的外币金额。如果原始外币不同，将先兑换成这三种货币之一，然后进行兑换。
• 交易目的：清晰说明本次交易是为了根据相关条款（《资本流动通告》第13条）购置房产。

谁可以兑换货币？买方、房产卖方或其正式授权的代理人或代表，都可以将外币卖给土耳其银行。

流程：2026年外国购房者分步指南

1. 确定房产价值：与卖方就销售价格达成一致，通常以（例如美元）外币计价。
2. 前往土耳其银行：携带您的外币前往任何一家土耳其银行（直接接受美元、欧元、英镑；其他货币将兑换成这三种货币之一）。
3. 发起兑换：申请将您的外币兑换成土耳其里拉，明确用于购买房产，如果可能，请提供房产详情。
4. 银行将外币转给中央银行：银行随后将外币卖给土耳其共和国中央银行。
5. 接收土耳其里拉和文件：您将收到等值的土耳其里拉，最重要的是，“外汇购买证明”（Döviz Alım Belgesi）。该文件将显示土耳其里拉金额作为官方销售价格。
6. 提交给土地登记处：在产权契据过户过程中，将此文件提交给土地登记处。
7. 完成购买：使用收到的土耳其里拉完成房产购买。

对2026年土耳其投资入籍（CBI）的影响

对于通过房地产寻求土耳其投资入籍的个人而言，货币兑换规定至关重要。通过房产购买获得土耳其公民身份的最低投资门槛仍为400,000美元（或等值其他外币），前提是房产持有至少三年。全部投资金额必须通过强制兑换流程兑换成土耳其里拉，并且外汇购买证明必须清晰反映此价值。

2026年外国投资者在土耳其的其他重要费用和开销（更新）

除了房产价格本身，2026年外国投资者还应考虑以下几项额外费用：

• 房产转让税：申报房产价值的4%，通常由买卖双方分摊（各2%），或根据协议由一方全额支付。
• 土地登记费：产权契据注册的少量行政费用。
• 评估报告费：所有外国房产购买均强制要求，通常约为8,000至10,000土耳其里拉，由官方批准的评估专家出具。
• 律师费：强烈建议聘请律师以确保法律尽职调查和流程顺畅。费用各异，但房产购买通常在1,500至3,000美元之间。
• DASK（自然灾害保险）：强制性地震保险，年费根据房产大小和地点而异。
• 房地产经纪人佣金：如适用，通常为买卖双方各2%加增值税。

2026年投资土耳其房产的优势

尽管有程序要求，投资土耳其房产仍具有显著优势：

• 获得居留权途径：拥有房产通常能简化获得土耳其居留许可的流程。
• 公民身份机会：达到投资门槛即可获得土耳其公民身份，享受免签进入许多国家的便利。
• 投资潜力：土耳其充满活力的经济和不断增长的旅游业，为房产增值和租金收入提供了机会。
• 生活品质：享受土耳其丰富的文化、美丽的风景和优越的地理位置。

结论：寻求专家指导

强制货币兑换是外国人在土耳其购买房产不可或缺的一步。遵守这些法规对于成功且合法的交易至关重要，特别是对于那些以获得居留许可或土耳其公民身份为目标的人来说。鉴于其复杂性，始终建议咨询经验丰富的法律专业人士或专注于土耳其移民和投资的房地产专家，以确保在2026年获得无缝的流程。