Türkiye'de Gayrimenkul İçin Zorunlu Döviz Alımı: 2026 Rehberi

Türkiye'de Gayrimenkul Yatırımı ve İkameti İçin Zorunlu Döviz Alım Satımı: 2026 Yatırım ve İkamet Rehberiniz

Türk gayrimenkulüne yatırım yapmak isteyen yabancılar için, oturma izni, uzun süreli ikamet veya Türkiye Vatandaşlığı kazanımı amacıyla, döviz alım satım sürecini düzenleyen önemli bir yönetmelik bulunmaktadır. 2026 itibarıyla, gayrimenkul alımı öncesinde yabancı paranın Türk Lirası'na bir Türk bankası aracılığıyla dönüştürülmesi zorunluluğu yürürlükte kalmaya devam etmektedir. Bu rehber, bu hayati süreç hakkında kapsamlı ve güncel bilgiler sunmaktadır.

Zorunlu Döviz Alım Satımı Neden Gereklidir? Türk Lirası'nın Değerini Korumak

Yabancıların gayrimenkul alımlarında döviz bozdurma zorunluluğu getiren düzenleme, Türk Lirası'nın değerini desteklemek ve gayrimenkul sektöründeki finansal işlemlerin şeffaflığını artırmak amacıyla yürürlüğe konulmuştur. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, daha önceki Merkez Bankası kararları ve genelgelerine dayanarak 2022/1 sayılı Genelge ile bu zorunluluğu resmileştirmiştir.

Temel prensip, T.C. Merkez Bankası'nın Sermaye Hareketleri Genelgesi'nin 13. maddesinden kaynaklanmaktadır:

Türkiye'de gayrimenkul satın alan yabancı uyruklu kişilerin ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden yerine getirilmelidir.
Bu döviz, tapu işlemleri öncesinde açıkça belirtilen sebeple (gayrimenkul alımı) bir bankaya, banka tarafından da Merkez Bankası'na satılmalıdır.
Satıcıya ödeme daha sonra Türk Lirası cinsinden yapılır.

Temel Belge: Döviz Alım Belgesi

Gayrimenkul işleminizi tamamlamak için Tapu Dairesi'ne 'Döviz Alım Belgesi' sunmanız gerekmektedir. Bu belge, gayrimenkulün satış bedeline eşdeğer yabancı paranın yetkili bir Türk bankası aracılığıyla Türk Lirası'na dönüştürüldüğünün kanıtı olarak hizmet eder.

Döviz Alım Belgenizde Bulunması Gereken Önemli Detaylar:

Kişisel Bilgiler: Döviz bozduran kişinin tam adı, pasaport numarası veya Yabancı Kimlik Numarası.
Döviz Bilgileri: ABD Doları, Euro veya İngiliz Sterlini cinsinden alınan döviz miktarı. Orijinal döviz farklı ise, bu üç para biriminden birine dönüştürülerek bozdurulacaktır.
İşlem Amacı: Bu işlemin, Sermaye Hareketleri Genelgesi'nin ilgili maddesi (13. Madde) uyarınca gayrimenkul edinimi olduğunu açıkça belirten bir ifade.

Döviz kim tarafından bozdurulabilir? Yabancı para, alıcı, gayrimenkul satıcısı veya resmi olarak yetkilendirilmiş vekilleri veya temsilcileri tarafından bir Türk bankasına satılabilir.

Süreç: 2026'da Yabancı Gayrimenkul Alıcıları İçin Adım Adım

Gayrimenkul Değerini Belirleyin: Satıcı ile satış fiyatını belirleyin, genellikle döviz cinsinden (örneğin USD).
Bir Türk Bankasına Gidin: Yabancı paranızla (USD, EUR, GBP doğrudan kabul edilir; diğer para birimleri bunlardan birine dönüştürülecektir) herhangi bir Türk bankasına gidin.
Döviz Bozdurma İşlemini Başlatın: Yabancı paranızı, mümkünse gayrimenkul detaylarını belirterek, özellikle gayrimenkul alımı için Türk Lirası'na çevirmek istediğinizi belirtin.
Bankadan Merkez Bankası'na Transfer: Banka, yabancı parayı Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'na satacaktır.
Türk Lirası ve Belgeyi Alın: Karşılığında Türk Lirası'nı ve kritik olarak 'Döviz Alım Belgesi'ni alacaksınız. Bu belge, resmi satış bedeli olarak Türk Lirası tutarını gösterecektir.
Tapu Dairesine Sunun: Tapu devir işlemleri sırasında bu belgeyi Tapu Dairesi'ne ibraz edin.
Alımı Tamamlayın: Alınan Türk Lirası ile gayrimenkul alımını tamamlayın.

2026'da Türkiye'de Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Vatandaşlık (CBI) Üzerindeki Etkisi

Gayrimenkul yoluyla Türkiye'de Vatandaşlık kazanmayı hedefleyen bireyler için döviz bozdurma düzenlemesi büyük önem taşımaktadır. Gayrimenkul yatırımı yoluyla Vatandaşlık için asgari yatırım eşiği, gayrimenkulün en az üç yıl süreyle elde tutulması şartıyla 400.000 ABD Doları (veya diğer yabancı para birimlerindeki eşdeğeri) olarak devam etmektedir. Yatırımın tamamı zorunlu döviz bozdurma süreci aracılığıyla Türk Lirası'na dönüştürülmeli ve Döviz Alım Belgesi bu değeri açıkça yansıtmalıdır.

Türkiye'deki Yabancı Yatırımcılar İçin Diğer Önemli Maliyetler ve Ücretler (2026 Güncellemeleri)

Gayrimenkul fiyatının yanı sıra, yabancı yatırımcıların 2026'da bütçelendirmesi gereken çeşitli ek maliyetler bulunmaktadır:

Tapu Harcı: Beyan edilen gayrimenkul değerinin %4'ü, genellikle alıcı ve satıcı arasında (her biri %2) bölünür veya anlaşmaya göre tek tarafça ödenir.
Tapu Kayıt Ücretleri: Tapu devri için küçük idari ücretler.
Ekspertiz Raporu Ücreti: Tüm yabancı gayrimenkul alımları için zorunludur, genellikle resmi onaylı bir gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından düzenlenen 8.000 - 10.000 TL civarındadır.
Avukat Ücretleri: Yasal incelemeyi ve sorunsuz bir süreci sağlamak için şiddetle tavsiye edilir. Ücretler değişiklik gösterir ancak genellikle gayrimenkul alımı için 1.500 - 3.000 USD arasında değişir.
DASK (Doğal Afet Sigortası): Zorunlu deprem sigortası, yıllık maliyeti gayrimenkulün büyüklüğüne ve konumuna göre değişir.
Emlakçı Komisyonu: Varsa, genellikle alıcı ve satıcı için %2 + KDV'dir.

2026'da Türk Gayrimenkulüne Yatırım Yapmanın Avantajları

Prosedürel gerekliliklere rağmen, Türk gayrimenkulüne yatırım yapmak önemli avantajlar sunmaktadır:

İkamet Yolu: Gayrimenkul sahipliği, Türkiye'den Oturma İzni alma sürecini genellikle kolaylaştırır.
Vatandaşlık Fırsatı: Yatırım eşiğini karşılamak, birçok ülkeye vizesiz erişim sağlayan Türkiye Vatandaşlığına yol açabilir.
Yatırım Potansiyeli: Türkiye'nin dinamik ekonomisi ve büyüyen turizm sektörü, gayrimenkul değer artışı ve kira geliri fırsatları sunmaktadır.
Yaşam Kalitesi: Türkiye'nin zengin kültürünün, güzel manzaralarının ve stratejik coğrafi konumunun tadını çıkarın.

Sonuç: Uzman Rehberliği Alın

Zorunlu döviz bozdurma, Türkiye'de gayrimenkul satın alan yabancılar için pazarlık payı olmayan bir adımdır. Bu düzenlemelere uymak, özellikle oturma izni veya Türk vatandaşlığı hedefleyenler için başarılı ve yasalara uygun bir işlem için kritik öneme sahiptir. Söz konusu karmaşıklıklar göz önüne alındığında, 2026'da sorunsuz bir süreç sağlamak için her zaman Türk göçmenlik ve yatırım konularında uzmanlaşmış deneyimli bir hukuk profesyoneli veya gayrimenkul uzmanına danışmanız tavsiye edilir.