Mülk Yatırımıyla Türk Vatandaşlığı Edinme Rehberi – 2026

Giriş

Aşağıdaki rehber, gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmak isteyen yabancılar için izlenmesi gereken prosedürler ve prensipler hakkında kapsamlı bir genel bakış sunmaktadır. Bu rehber, yabancı bireylerin ilgili yasal hükümler, kısıtlamalar ve koşullar hakkında bilgilendirilmesini sağlamak amacıyla hazırlanmıştır.

Yasal Çerçeve ve Ön Koşullar

Yönetmeliklere göre, yabancı uyruklu kişiler, en az 400.000 ABD Doları veya diğer para birimlerindeki eşdeğeri tutarında gayrimenkul satın alarak Türk vatandaşlığı kazanabilirler. Satın alınan gayrimenkul, apartman dairesi veya üzerinde yapı bulunan arsa niteliğinde olmalıdır. Ek olarak, gayrimenkulün en az üç yıl satılmayacağına dair bir taahhütte bulunulması gerekmektedir.

Yönetmelikler zaman içinde gelişmiş olup, sürecin netliğini ve verimliliğini artırmak amacıyla çeşitli tarihlerde önemli değişiklikler yapılmıştır. Örneğin, 12 Ocak 2017, 19 Eylül 2018 ve sonraki tarihlerde yapılan değişiklikler, gayrimenkullerin satın alınabileceği koşulları ve ilgili taahhütleri iyileştirmiştir.

Temel Hükümler

1. Uygunluk Kriterleri:

   • Yabancıların en az 400.000 ABD Doları değerinde bir gayrimenkul satın alması gerekmektedir.
   • Gayrimenkul resmi olarak tescil edilmiş olmalı ve işlem tapu senedi ile belgelendirilmelidir.
   • Gayrimenkuller, satın alma tarihinden itibaren üç yıl içinde satılmamalıdır.

2. Gayrimenkul Türleri:

   • Gayrimenkul, değer kriterlerini karşıladığı sürece konut veya ticari olabilir.
   • İnşa halindeki gayrimenkuller de tamamlanmış ve belirtilen süre içinde gerekli koşulları karşılıyorsa değerlendirilebilir.

3. Başvuru Süreci:

   • Gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı dahil olmak üzere ilgili makamlara sunulmalıdır.
   • Yetkili bir değerleme şirketinden alınan gayrimenkul değerleme raporu gereklidir.
   • Gayrimenkul değeri ve diğer koşullar doğrulandıktan sonra uyumluluk sertifikası düzenlenir.

4. Belgelendirme Gereksinimleri:

   • Gayrimenkulün tapu senedi.
   • Gayrimenkul Yatırım Tespit Belgesi.
   • Gayrimenkul alımıyla ilgili ödeme ve finansal işlemlerin kanıtı.
   • Gayrimenkulün en az üç yıl satılmayacağına dair taahhüt.

5. Özel Koşullar:

   • İpotek veya diğer yasal kısıtlamalara tabi gayrimenkuller vatandaşlık başvuruları için kullanılamaz.
   • Toplam yatırım gereksinimini karşılamak için birden fazla gayrimenkul kullanılabilir, ancak bu gayrimenkullerin toplam değeri eşik değerini karşılamalıdır.

Detaylı Yasal Hükümler

Gayrimenkul Yatırım Tespit Belgesi: Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi (TYTB), gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı arayan yabancı yatırımcılar için zorunlu bir belgedir. 1 Şubat 2024 tarihinde yürürlüğe giren bu belge, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenmekte olup, uygun gayrimenkullerde en az 400.000 ABD Doları tutarında yatırım gerektirmektedir. TYTB süreci, gayrimenkul değeri, ödeme kanıtı ve üç yıllık satış kısıtlaması dahil olmak üzere yönetmeliklere uyumluluk üzerinde sıkı kontrolleri içermektedir. Bu yeni gereklilik, vatandaşlık yoluyla yatırım programını kolaylaştırmayı ve sahte işlemleri önlemeyi amaçlamaktadır, böylece her gayrimenkulün vatandaşlık kazanımı için yalnızca bir kez kullanılması sağlanır.

Satış ve Taahhüt Belgeleri: Resmi tapu senedinde, gayrimenkulün üç yıl boyunca satılmayacağı açıkça belirtilmelidir. Bu bağlayıcı bir taahhüttür ve herhangi bir ihlal, vatandaşlık sürecinin iptaline neden olabilir.

Finansal Gereksinimler ve Yatırım Kanıtı: Gayrimenkul ödemeleri Türk bankaları aracılığıyla yapılmalı ve döviz işlemleri Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası aracılığıyla dönüştürülmelidir. Ödeme kanıtı, alıcı ve satıcı bilgileri, işlem tutarları ve ilgili tarihleri gösteren ayrıntılı olmalıdır. Banka dekontları ve döviz alım belgeleri başvurunun önemli bileşenleridir.

Ek Yasal Hususlar:

• Yasal ihtilafı olan veya üzerinde ipotek bulunan gayrimenkuller uygun değildir.
• Gayrimenkulün mülkiyeti açık ve üçüncü taraf taleplerinden ari olmalıdır.
• Müşterek mülkiyet genellikle, toplam değer tek bir kişinin payı tarafından karşılanmadığı sürece kabul edilmez.

Vergi ve Finansal Hususlar

Vergi Yükümlülükleri: Gayrimenkul alıcıları, emlak vergisi, KDV ve diğer ilgili vergiler dahil olmak üzere yerel vergi düzenlemelerine uymalıdır. Yasal karmaşaları önlemek için vergiler tam ve zamanında ödenmelidir.

Finansal İşlemler: Ödemeler Türk bankaları aracılığıyla yapılmalı ve döviz işlemleri Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası aracılığıyla dönüştürülmelidir. Türk finans düzenlemelerine uyumu sağlamak için tüm işlemler doğru bir şekilde belgelendirilmelidir.

2024 Yılında Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı Programındaki Son Değişiklikler

Geçtiğimiz bir yıl içinde, Türk Vatandaşlığı Yatırım Yoluyla programını iyileştirmek ve sahte faaliyetleri önlemek amacıyla bir dizi önemli değişiklik yapılmıştır. Bu değişiklikler, gayrimenkul değerleme sürecini, yatırım uygunluk sertifikası alındıktan sonraki prosedürü, yatırım için uygun gayrimenkul türlerini ve satış vaadi sözleşmeleri yoluyla yapılan yatırımların koşullarını etkilemektedir. İşte detaylar:

Gayrimenkul Değerlemesi ve TYTB Süreci

En kritik değişikliklerden biri, Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi (TYTB) veya Gayrimenkul Yatırım Tespit Belgesi'nin getirilmesidir. 1 Şubat 2024 itibarıyla, gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık başvuruları için TYTB almak zorunlu hale gelmiştir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bu belgeyi düzenlemekle sorumludur.

Gayrimenkul değerleme süreci de merkezileştirilmiştir. Toplu Konut İdaresi (TOKİ) iştiraki olan GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş., artık vatandaşlık başvuruları için gayrimenkul değerlemelerini yalnızca yetkili olarak yapmaktadır. Bu değişiklik, daha doğru ve standartlaştırılmış gayrimenkul değerlemeleri sağlamayı amaçlamaktadır.

Yatırımcılar Üzerindeki Etkisi: Yatırımcılar artık Web Tapu sistemi (https://webtapu.tkgm.gov.tr/) üzerinden "Vatandaşlığa Konu Satış" seçeneğini seçerek ve değerleme şirketi olarak GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'yi tercih ederek değerleme raporuna başvurmalıdır. Bu merkezileşme, tek bir yetkili şirketin artan iş yükü nedeniyle daha uzun işlem sürelerine yol açabilir. Yatırımcılar piyasa değerlerini dikkatlice değerlendirmeli ve GEDAŞ değerlemesinin gerekli 400.000 ABD Doları eşiğinin altında kalması durumunda potansiyel ek yatırımlara hazırlıklı olmalıdır.

Yatırım Uygunluk Sertifikası Sonrası Prosedür

Yatırım yapılıp uygunluk sertifikası düzenlendikten sonra dosya, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü'ne devredilir. Bu aşamada, doğrulama amacıyla parmak izlerinizi tekrar almak gerekeceğinden Türkiye'de ikamet etmeniz zorunludur.

Yatırımcılar Üzerindeki Etkisi: Uygunluk sertifikasını aldıktan sonra, yatırımcılar süreci tamamlamak için yaklaşık 10-15 gün Türkiye'de kalmaya veya her adım için ayrı ziyaretler yapmaya hazır olmalıdır.

Arazi Yatırımlarında Kısıtlamalar

Daha önce, boş bir arazi satın almak bir yatırımcıyı Türk vatandaşlığına hak kazanabilir hale getirebiliyordu. Ancak, en son düzenlemelere göre, yalnızca onaylanmış bir inşaat projesine sahip araziler ("kat irtifakı" tapusu) uygundur. Bu, arazinin belediyeler tarafından onaylanmış bir inşaat planına sahip olması ve tapu senedinin bu durumu yansıtacak şekilde dönüştürülmesi anlamına gelir.

Yatırımcılar Üzerindeki Etkisi: Yatırımcılar artık gelişmemiş arazi satın alarak Türk vatandaşlığı kazanamazlar. Yalnızca yerleşik ve onaylanmış inşaat planlarına sahip parseller kabul edilir, bu da yatırımların gerçek kalkınma projelerine yönlendirilmesini sağlar.

Satış Vaadi Sözleşmeleri İçin Tek İşlem Gerekliliği

Satış vaadi sözleşmeleri yoluyla yapılan yatırımlar için, tüm yatırımlar tek bir işlemde gerçekleştirilmelidir. Bu, yatırımların farklı zamanlarda ve yerlerde yapılabildiği standart gayrimenkul alımlarının aksine, satış vaadi sözleşmelerinde tüm yatırım tutarının tek seferde, genellikle aynı projede taahhüt edilmesini gerektirir.

Yatırımcılar Üzerindeki Etkisi: Bu düzenleme, satış vaadi sözleşmeleri yoluyla yapılan yatırımların genellikle tek bir büyük gayrimenkulde veya aynı projede toplam 400.000 ABD Doları gereksinimini karşılayan birden fazla gayrimenkulde yapılmasını gerektirir. Bu değişiklik, daha basit ve doğrulanabilir işlemler sağlar.

Bu son değişiklikler, Türk Vatandaşlığı Yatırım Yoluyla programının bütünlüğünü ve verimliliğini artırmayı amaçlamaktadır. Bu yeni düzenlemeleri anlayarak ve bunlara uyarak, yatırımcılar süreci daha iyi yönetebilir ve yatırımlarının gerekli yasal ve finansal gereksinimleri karşıladığından emin olabilirler.

Adli Sicil Kaydı Belgesi Gerekliliği

Başvuru süreci için yeni bir gereklilik getirilmiştir. Yabancı yatırımcıların artık ailelerindeki tüm yetişkin başvuru sahiplerini kapsayan bir adli sicil kaydı belgesi sunmaları gerekmektedir. Bu belge, yatırımcının kendi ülkesinden alınmalıdır.

Yatırımcılar Üzerindeki Etkisi: Bu ek belge, sürece bir katman daha katmaktadır. Yatırımcılar, başvuru zaman çizelgelerini planlarken bu belgeyi kendi ülkelerinden temin etmek için gereken zamanı ve çabayı hesaba katmalıdır.

Aile Üyeleri İçin Yatırımcı İkamet İzni

Başvuru süreci artık yabancı yatırımcının aile üyeleri için yatırımcı ikamet izninin alınmasını içermektedir. Yatırımdan faydalanan aile üyeleri dahil tüm başvuru sahipleri, ana yatırımcı ile birlikte "Tip J" ikamet izni (yatırım bazlı ikamet izni) almaktadır.

Yatırımcılar Üzerindeki Etkisi: Bu değişiklik, vatandaşlık başvurusunda yer alan tüm aile üyelerinin ikamet statüsünü kolaylaştırmaktadır. Yatırımcının ailesindeki herkesin başvuru süreci boyunca tutarlı bir yasal statüye sahip olmasını sağlar.

Başvuru Tesliminde Zorunlu Varlık

Önemli bir prosedürel değişiklik, ana yatırımcı ve eşin belge teslimi randevusunda hazır bulunmasını gerektirmektedir. Yalnızca avukat aracılığıyla yapılan başvurular artık kabul edilmemektedir. Yatırım yoluyla vatandaşlık alacak yatırımcı ve eşi, belge teslimi aşamasında bizzat vatandaşlık ofisinde bulunmalıdır.

Yatırımcılar Üzerindeki Etkisi: Bu değişiklik, başvuru teslimi sırasında tüm ailenin Türkiye'de bulunmasını gerektirir. Seyahat programlarının koordine edilmesini ve bazı aile üyeleri için Türkiye'de daha uzun süre kalmayı gerektirebilir. Ancak, yetkililerle doğrudan etkileşim kurulmasına da olanak tanır, bu da doğrulama sürecini potansiyel olarak hızlandırabilir.

Bu ek değişiklikler, Türk Vatandaşlığı Yatırım Yoluyla programını daha da iyileştirmekte, hükümetin başvuru sürecinde due diligence ve kişisel doğrulamaya odaklandığını vurgulamaktadır. Potansiyel yatırımcılar, yatırım ve vatandaşlık başvuru stratejilerini planlarken bu yeni gereksinimleri göz önünde bulundurmalıdır.

Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı Kazanmanın Faydaları

1. Seyahat Avantajları: Türk vatandaşlığı, dünya çapında seyahat imkanlarını artıran çok sayıda ülkeye vizesiz veya kapıda vize erişimi sağlar.
2. İş Fırsatları: Vatandaşlar, Türkiye'nin stratejik konumu ve büyüyen ekonomisinden iş ve ticaret için faydalanabilirler. Türkiye'nin AB ile gümrük birliği ve Avrupa ile Asya arasındaki bir geçit konumunda olması önemli iş avantajları sunmaktadır.
3. Kültürel ve Yaşam Tarzı Faydaları: Türkiye, zengin bir kültürel mirasa, modern altyapıya ve yüksek yaşam kalitesine sahiptir. Ülkenin çeşitli doğal güzellikleri ve iklimleri, canlı şehir yaşamından sakin sahil yaşamına kadar çok sayıda yaşam tarzı seçeneği sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Satın alma sonrası gayrimenkulün değeri düşerse ne olur?

• Vatandaşlık süreci, satın alma sonrası gayrimenkul değerindeki düşüşten etkilenmez. Gayrimenkulün satın alma anında 400.000 ABD Doları değerinde olması koşuluyla uygunluk devam eder.

2. Başvuru için adli sicil kaydı belgesi gerekli midir?

• Hayır, gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık başvurusu için adli sicil kaydı belgesi gerekli değildir.

3. Başvuru için sağlık sertifikası gerekli midir?

• Hayır, bu süreç için sağlık sertifikası gerekli değildir.

4. Dikkat edilmesi gereken en kritik noktalar nelerdir?

• Gayrimenkulün vatandaşlık kazanımına uygunluğunu sağlamak en kritik faktördür. Gayrimenkulün uygunluğunu doğrulamak için bizimle iletişime geçmeniz önerilir. Ayrıca, döviz alım belgesi, değerleme raporu ve ödeme makbuzlarının dikkatli bir şekilde hazırlanması esastır.

5. Mevcut süreç nasıl ilerliyor?

• Süreç büyük ölçüde eskisi gibi devam etmektedir, ancak hükümet başvuruları daha titizlikle incelemektedir. Geçmişte gözlemlenen sahte faaliyetleri önlemek için ek kontroller ve belge gereksinimleri getirilmiştir.

6. Çocuklar için askerlik yükümlülüğü nedir?

• 22 yaşından önce Türk vatandaşı olan bireyler, ücretli kısa dönem hizmet (21 gün) veya tam dönem hizmet (6 ay) yoluyla tamamlanabilen askerlik hizmetini yerine getirmekle yükümlüdür.

Sonuç

Gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmak, Türkiye'de bir yer edinmek isteyen yabancı yatırımcılar için geçerli bir seçenektir. Belirtilen yasal hükümlere uyarak ve doğru gayrimenkulü dikkatlice seçerek, yatırımcılar süreci başarıyla yönetebilir ve Türk vatandaşlığının sunduğu sayısız avantajdan yararlanabilirler.

Ek bağlantılar
Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı

Türk Vatandaşlığı Nasıl Kazanılır: Detaylı Rehber

Uzman Türk Vatandaşlık Avukatları: Gayrimenkul ve Yatırım Bazlı Vatandaşlık Rehberiniz

Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığının Faydaları: 14 Neden

Uygun Türk Vatandaşlığı Gayrimenkulleri

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Rehber