Türk Gayrimenkul Sahibi Olarak İkamet İzni: 2026 Rehberiniz

Türkiye'de gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen ve ikamet izni almak isteyen yabancılar için 2026 itibarıyla, Türkiye'de mülk edinmek kısa süreli bir ikamet izni almanın popüler bir yolu olmaya devam ediyor. Bu kapsamlı rehber, gelecek yıl için güncellenmiş gereklilikleri, süreçleri ve maliyetleri özetlemektedir.

2026'da Türk İkamet İzni İçin Gayrimenkul Sahipliği

Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu'nun 6458 sayılı Kanun'un 31. Maddesi, B Fıkrası uyarınca, Türkiye'de gayrimenkul sahibi olan kişiler ikamet izni başvurusunda bulunmaya hak kazanırlar. Bu özel izin türü genellikle 'Tapu bazlı ikamet izni' veya 'Mülk Sahibinin İkamet İzni' olarak anılır.

2026 İçin Minimum Yatırım Eşikleri

2026 yılında gayrimenkul bazlı ikamet izni için hak kazanmak amacıyla, gayrimenkulün beyan edilen minimum değeri, Türkiye'nin tüm illerinde geçerli olmak üzere 200.000 ABD Doları veya daha fazla olmalıdır.

Yabancıların mülk satın alması için zorunlu olan resmi değerleme raporunda belirtilen mülk değerinin bu eşiği karşılaması veya aşması kritik önem taşımaktadır. Mülk, başvuru sahibi veya ailesi tarafından konut olarak kullanılmalıdır.

Mülk Değeri İçin Önemli Hususlar

Gayrimenkul sahipliğine dayalı ikamet izni başvurusu yaparken şunlardan emin olun:

• Resmi mülk değerleme raporu (ekspertiz raporu), mülkün piyasa değerinin minimum eşiği karşıladığını teyit etmelidir.
• Tapu, yalnızca başvuru sahibinin adına (veya aile olarak başvuruluyorsa eşle birlikte ortak olarak) kayıtlı olmalıdır.
• Tek bir mülk genellikle izin için yeterlidir. Birden fazla mülk sahibi olunması durumunda, bunların toplam değeri eşiği karşılamalıdır, ancak Göç İdaresi Genel Müdürlüğü genellikle başvuru için tek, konut amaçlı bir mülkü tercih eder.

Başvuru Süreci: Adımlar ve Gerekli Belgeler

Genel Başvuru Adımları

1. Online Başvuru: Resmi e-ikamet sistemi (e-ikamet.goc.gov.tr) üzerinden ilk ikamet izni başvuru formunu doldurun.
2. Randevu Planlama: Online başvuruyu tamamladıktan sonra, en yakın Göç İdaresi Müdürlüğü'nden randevu alın.
3. Belge Hazırlığı: Randevu tarihinizden önce gerekli tüm belgeleri toplayın.
4. Mülakat ve Teslim: Randevunuza katılın, belgelerinizi teslim edin ve kısa bir mülakattan geçin.
5. Takip: Yetkililer başvurunuzu inceleyecektir. Durumunu çevrimiçi olarak takip edebilirsiniz.

2026 Başvurunuz İçin Anahtar Belgeler

Gayrimenkul bazlı ikamet izni başvurusu yaparken genellikle aşağıdaki belgelere ihtiyacınız olacaktır:

• İkamet İzni Başvuru Formu: Doldurulmuş ve imzalanmış.
• Pasaport/Seyahat Belgesi: Tüm işlenmiş sayfaların orijinali ve fotokopileri (kimlik bilgileri, vize/giriş damgası). Pasaportunuzun talep edilen izin süresinden en az 60 gün daha geçerli olduğundan emin olun.
• Biyometrik Fotoğraflar: Dört adet son çekilmiş biyometrik fotoğraf (50x60mm, beyaz fon).
• Tapu: Mülkün tapusunun orijinali ve fotokopisi.
• Resmi Gayrimenkul Değerleme Raporu: Hükümet onaylı değerleme uzmanından alınan, mülkün piyasa değerini gösteren bir değerleme raporu.
• Yeterli Finansal Kaynak Kanıtı: Türkiye'deki ikametiniz için yeterli ve sürdürülebilir finansal kaynaklara sahip olduğunuzu kanıtlayan banka ekstresi (örneğin, talep edilen izin süresi boyunca ayda yaklaşık 500 ABD Doları).
• Geçerli Sağlık Sigortası: Talep edilen ikamet izni süresi boyunca geçerli bir poliçe. 18 yaş altı veya 65 yaş üstü başvuru sahipleri muaftır.
• Adres Kayıt Belgesi: Türkiye'deki adresinizi gösteren bir belge (örneğin, tapu kaydı yapıldıktan sonra nüfus kayıt sisteminden alınacak bir belge veya geçerliyse kira sözleşmesi).
• Yabancı Kimlik Kartı Ücret Makbuzu: İkamet izni kartı için ödeme dekontu.
• İkamet İzni Başvuru Ücreti (Harç): Milliyetinize göre geçerliyse başvuru ücreti için ödeme dekontu.

2026 İçin Tahmini Maliyetler ve Ücretler

2026 yılı için gayrimenkul satın alma ve ikamet izni başvurunuzu planlarken, aşağıdaki tahmini maliyetleri göz önünde bulundurun:

Zorunlu Devlet Ücretleri

• İkamet İzni Kart Ücreti: Yaklaşık ₺500 – ₺1.000 (tek seferlik ücret, yıllık değişikliklere tabidir).
• İkamet İzni Başvuru Ücreti (Harç): Milliyete göre önemli ölçüde değişir, genellikle yıllık 80 ila 200 ABD Doları arasında değişir. Bazı milliyetler muaf olabilir.
• Gayrimenkul Değerleme Raporu Ücreti (Ekspertiz Raporu): Yaklaşık ₺6.000 – ₺10.000 (tek seferlik ücret).
• Sağlık Sigortası Primleri: Yaşa, kapsama ve sigorta sağlayıcısına göre değişir, genellikle yıllık ₺1.000 ila ₺5.000 arasında değişir.
• Tapu Devir Vergisi (Tapu Harcı): Tapudaki beyan edilen mülk değerinin %4'ü, genellikle alıcı tarafından ödenir.

Diğer Olası Maliyetler

• Noter Ücretleri: Gerekirse belge tasdiki ve tercümesi için.
• Tercüme Hizmetleri: Türkçe olmayan herhangi bir belge için.
• Avukat Ücretleri: İsteğe bağlıdır, ancak kapsamlı hukuki danışmanlık ve başvuru sürecinde yardım için şiddetle tavsiye edilir, sağlanan hizmetlere göre değişiklik gösterir.
• Emlakçı Komisyonu: Genellikle mülkün satış fiyatının %2-3'ü + KDV, genellikle alıcı tarafından ödenir.

İzninizin Süresi ve Yenilenmesi

İlk gayrimenkul bazlı ikamet izni genellikle bir veya iki yıl süreyle verilir. Mülk sahipliği koşulu devam ettiği ve başvuru sahibi diğer tüm uygunluk kriterlerini karşılamaya devam ettiği sürece yenilenebilir.

Yenileme başvuruları için süreç, ilk başvuruya benzerdir ve devam eden mülk sahipliği kanıtı, geçerli sağlık sigortası ve yeterli finansal kaynakların gösterilmesi gibi güncellenmiş belgeler gerektirir. Herhangi bir yasal karmaşıklığı önlemek için mevcut izniniz sona ermeden yenileme başvurusunda bulunmanız çok önemlidir.

Aile Başvuruları

Ana başvuru sahibinin eşi ve bakmakla yükümlü olduğu çocukları (18 yaş altı) Türkiye'de ikamet etmek isterlerse, aile ikamet iznine başvurabilir veya gayrimenkul bazlı izin kapsamında ana başvuruya eşlik edebilirler. Bu, ana başvuru sahibinin tüm aileyi desteklemek için yeterli finansal kaynağa ve uygun konaklamaya sahip olduğunu göstermesi koşuluyla mümkündür. Aile başvurularını desteklemek için tapu, eşle birlikte ortak olarak kayıtlı olabilir, ancak mülkün değeri yine de minimum eşiği karşılamalıdır.

Anahtar Hususlar ve Tavsiyeler

• İşlem Süreleri: İkamet izni başvurularının işlem süresi, başvuru hacmine ve ilgili Göç İdaresi Müdürlüğü'ne bağlı olarak önemli ölçüde değişebilir, genellikle 1 ila 4 ay arasında sürer. Herhangi bir vize bitiş tarihinden makul bir süre önce başvurmanız tavsiye edilir.
• Reddetme Potansiyeli: Belgelerin eksik, sahte olması veya başvuru sahibinin kamu düzeni veya güvenliği için tehdit olarak görülmesi durumunda başvurular reddedilebilir. Tüm bilgilerin doğru ve şeffaf olmasını sağlamak esastır.
• Profesyonel Hukuki Danışmanlık: Bu rehber kapsamlı bilgi sağlasa da, Türk göç hukuku konusunda uzmanlaşmış bir hukuk profesyoneline danışmanız şiddetle tavsiye edilir. Size özel tavsiyeler sunabilir, belge hazırlığına yardımcı olabilir ve özellikle benzersiz durumlar için başvuru sürecindeki karmaşıklıkları aşmanıza yardımcı olabilirler.
• Güncel Kalın: Göç yasaları ve düzenlemeleri değişebilir. En güncel ve yetkili bilgi için her zaman Türkiye Göç İdaresi Genel Müdürlüğü'nün (goc.gov.tr) resmi web sitesine bakın.

Sonuç

Türkiye'de gayrimenkul sahipliği yoluyla ikamet izni almak, 2026 yılında yabancılar için cazip ve geçerli bir seçenek olmaya devam ediyor. Minimum yatırım eşikleri ve belge gereklilikleri net olsa da, potansiyel başvuru sahipleri, mülk değerlemesinden sağlık sigortasına kadar tüm koşulların karşılandığından emin olarak, sürece titiz bir dikkatle yaklaşmalıdır. Türkiye, kültürel zenginlik, stratejik konum ve misafirperver bir ortamın eşsiz bir karışımını sunarak, yatırım yapmak ve ikamet etmek isteyenler için ilgi çekici bir destinasyon haline geliyor. Bu rehberde belirtilen yönergeleri dikkatlice takip ederek ve herhangi bir düzenleyici güncelleme hakkında bilgi sahibi olarak, gayrimenkul sahipliği yoluyla Türk ikamet iznine giden yolunuzu başarıyla tamamlayabilirsiniz.