Обязательный обмен валюты при покупке недвижимости в Турции: Руководство на 2026 год

Обязательный обмен валюты для приобретения недвижимости в Турции: Ваше руководство по инвестициям и получению вида на жительство в 2026 году

Для иностранных граждан, желающих инвестировать в турецкую недвижимость, будь то для получения вида на жительство, долгосрочного пребывания или турецкого гражданства за инвестиции, существует важное правило, регулирующее процесс обмена валюты. По состоянию на 2026 год требование конвертации иностранной валюты в турецкие лиры через турецкий банк перед покупкой недвижимости остается в силе. Данное руководство предоставляет исчерпывающую и актуальную информацию об этом важном процессе.

Почему обязательный обмен валюты? Защита стоимости турецкой лиры

Правило, предписывающее обязательный обмен иностранной валюты для покупки недвижимости нерезидентами, было введено для укрепления стоимости турецкой лиры и повышения прозрачности финансовых операций в секторе недвижимости. Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата Турции, Главное управление земельного кадастра и регистрации недвижимости, официально закрепило это требование Циркуляром 2022/1, основанным на предыдущих решениях и сообщениях Центрального банка.

Основной принцип вытекает из статьи 13 Циркуляра Центрального банка Турецкой Республики о движении капитала, которая гласит:

• Платежные обязательства по недвижимости, приобретаемой в Турции гражданами, не являющимися гражданами Турции, должны быть выполнены в иностранной валюте.
• Эта иностранная валюта должна быть продана банку, а затем банком Центральному банку, с явным указанием причины (покупка недвижимости) до проведения сделок с правоустанавливающими документами.
• Затем производится оплата продавцу в турецких лирах.

Важнейший документ: Сертификат о покупке иностранной валюты (Döviz Alım Belgesi)

Для завершения сделки с недвижимостью вы должны предоставить в Управление земельного кадастра «Сертификат о покупке иностранной валюты» (Döviz Alım Belgesi). Этот документ служит доказательством того, что эквивалент суммы продажи недвижимости в иностранной валюте был конвертирован в турецкие лиры через уполномоченный турецкий банк.

Ключевая информация, требуемая в Сертификате о покупке иностранной валюты:

• Персональные данные: Полное имя, номер паспорта или идентификационный номер иностранца лица, осуществившего обмен иностранной валюты.
• Данные о валюте: Сумма иностранной валюты, купленной в долларах США, евро или британских фунтах. Если первоначальная иностранная валюта была другой, она будет конвертирована в одну из этих трех валют, а затем обменена.
• Цель сделки: Четкое указание на то, что данная сделка предназначена для приобретения недвижимости в соответствии с соответствующей статьей (статья 13 Циркуляра о движении капитала).

Кто может обменять валюту? Иностранная валюта может быть продана турецкому банку покупателем, продавцом недвижимости или их официально уполномоченными представителями или доверенными лицами.

Процесс: Пошаговое руководство для иностранных покупателей недвижимости в 2026 году

1. Определение стоимости недвижимости: Согласуйте цену продажи с продавцом, как правило, в иностранной валюте (например, в долларах США).
2. Посещение турецкого банка: Обратитесь в любой турецкий банк с вашей иностранной валютой (доллары США, евро, фунты стерлингов принимаются напрямую; другие валюты будут конвертированы в одну из этих).
3. Инициирование обмена: Запросите обмен вашей иностранной валюты на турецкие лиры специально для покупки недвижимости, указав, по возможности, детали объекта недвижимости.
4. Перевод банком в Центральный банк: Банк затем продаст иностранную валюту Центральному банку Турецкой Республики.
5. Получение турецких лир и документа: Вы получите эквивалент в турецких лирах и, что крайне важно, «Сертификат о покупке иностранной валюты» (Döviz Alım Belgesi). В этом документе сумма в турецких лирах будет указана как официальная цена продажи.
6. Предоставление в Управление земельного кадастра: Представьте этот документ в Управление земельного кадастра во время процесса передачи права собственности.
7. Завершение покупки: Завершите покупку недвижимости, используя полученные турецкие лиры.

Влияние на программу «Гражданство за инвестиции» в Турции (CBI) в 2026 году

Для лиц, стремящихся получить турецкое гражданство за инвестиции через недвижимость, правило об обмене валюты имеет первостепенное значение. Минимальный порог инвестиций для CBI через покупку недвижимости остается на уровне 400 000 долларов США (или эквивалент в других иностранных валютах), при условии владения недвижимостью в течение минимум трех лет. Вся сумма инвестиций должна быть конвертирована в турецкие лиры посредством обязательного процесса обмена, и «Сертификат о покупке иностранной валюты» должен четко отражать эту стоимость.

Другие важные расходы и сборы для иностранных инвесторов в Турции (обновления 2026 года)

Помимо самой цены недвижимости, иностранным инвесторам следует заложить в бюджет несколько дополнительных расходов в 2026 году:

• Налог на передачу недвижимости: 4% от заявленной стоимости недвижимости, обычно делится между покупателем и продавцом (по 2% каждому) или полностью оплачивается одной стороной по соглашению.
• Сборы за регистрацию в земельном кадастре: Небольшие административные сборы за регистрацию права собственности.
• Плата за отчет об оценке: Обязательна для всех покупок недвижимости иностранцами, обычно составляет около 8 000 – 10 000 турецких лир, выдается официально утвержденным экспертом по оценке.
• Гонорары адвоката: Настоятельно рекомендуется для обеспечения юридической проверки и беспрепятственного процесса. Гонорары варьируются, но обычно составляют от 1 500 до 3 000 долларов США за покупку недвижимости.
• DASK (Страхование от стихийных бедствий): Обязательное страхование от землетрясений, годовая стоимость зависит от размера и местоположения недвижимости.
• Комиссия агента по недвижимости: Если применимо, обычно 2% + НДС для покупателя и продавца.

Преимущества инвестирования в турецкую недвижимость в 2026 году

Несмотря на процедурные требования, инвестирование в турецкую недвижимость предлагает значительные преимущества:

• Путь к получению вида на жительство: Владение недвижимостью часто упрощает процесс получения вида на жительство в Турции.
• Возможность получения гражданства: Соответствие инвестиционному порогу может привести к получению турецкого гражданства, предлагая безвизовый доступ во многие страны.
• Инвестиционный потенциал: Динамичная экономика Турции и растущий туристический сектор предоставляют возможности для роста стоимости недвижимости и получения арендного дохода.
• Качество жизни: Наслаждайтесь богатой культурой Турции, красивыми пейзажами и стратегическим географическим положением.

Заключение: Обратитесь за экспертной помощью

Обязательный обмен валюты является обязательным шагом для иностранцев, приобретающих недвижимость в Турции. Соблюдение этих правил имеет решающее значение для успешной и юридически соответствующей сделки, особенно для тех, кто стремится получить вид на жительство или турецкое гражданство. Учитывая связанные с этим сложности, всегда рекомендуется проконсультироваться с опытным юристом или экспертом по недвижимости, специализирующимся на иммиграции и инвестициях в Турцию, чтобы обеспечить беспрепятственный процесс в 2026 году.