Échange Obligatoire de Devises pour l'Immobilier en Turquie : Guide 2026

Échange de devises obligatoire pour l'immobilier en Turquie : Votre guide 2026 pour l'investissement et la résidence

Pour les étrangers souhaitant investir dans l'immobilier turc, que ce soit pour un permis de séjour, un séjour de longue durée ou la citoyenneté turque par investissement, une réglementation cruciale régit le processus d'échange de devises. À partir de 2026, l'exigence de convertir les devises étrangères en livres turques via une banque turque avant l'achat d'un bien immobilier reste fermement en place. Ce guide fournit des informations complètes et à jour sur ce processus vital.

Pourquoi l'échange de devises obligatoire ? Protéger la valeur de la livre turque

La réglementation imposant l'échange de devises étrangères pour les achats immobiliers par des non-résidents a été introduite pour renforcer la valeur de la livre turque et améliorer la transparence des transactions financières dans le secteur immobilier. Le ministère turc de l'Environnement, de l'Urbanisation et du Changement climatique, Direction générale du cadastre et du registre foncier, a officialisé cette exigence par la circulaire 2022/1, basée sur des décisions et communiqués antérieurs de la Banque centrale.

Le principe fondamental découle de l'article 13 de la circulaire de la Banque centrale de la République de Turquie sur les mouvements de capitaux, qui stipule :

• Les obligations de paiement pour les biens immobiliers achetés en Turquie par des citoyens non turcs doivent être remplies en devises étrangères.
• Cette devise étrangère doit être vendue à une banque, puis par la banque à la Banque centrale, en précisant explicitement la raison (achat immobilier) avant les transactions de titre de propriété.
• Le paiement au vendeur est ensuite effectué en livres turques.

Le document essentiel : Certificat d'achat de devises étrangères (Döviz Alım Belgesi)

Pour finaliser votre transaction immobilière, vous devez fournir un « Document d'achat de devises étrangères » (Döviz Alım Belgesi) au bureau du registre foncier. Ce document sert de preuve que l'équivalent en devises étrangères du prix de vente du bien a été converti en livres turques par l'intermédiaire d'une banque turque autorisée.

Détails clés requis sur votre certificat d'achat de devises étrangères :

• Informations personnelles : Le nom complet, le numéro de passeport ou le numéro d'identité étranger de la personne qui a échangé la devise étrangère.
• Détails de la devise : Le montant de la devise étrangère achetée en dollars américains, en euros ou en livres sterling. Si la devise étrangère d'origine était différente, elle serait convertie dans l'une de ces trois devises, puis échangée.
• Objet de la transaction : Une déclaration claire indiquant que cette transaction est destinée à l'acquisition immobilière en vertu de l'article pertinent (article 13 de la circulaire sur les mouvements de capitaux).

Qui peut échanger la devise ? La devise étrangère peut être vendue à une banque turque par l'acheteur, le vendeur du bien immobilier, ou leurs mandataires ou représentants officiellement autorisés.

Le processus : étape par étape pour les acheteurs immobiliers étrangers en 2026

1. Déterminer la valeur du bien : Convenez du prix de vente avec le vendeur, généralement en devises étrangères (par exemple, USD).
2. Visiter une banque turque : Rendez-vous dans n'importe quelle banque turque avec votre devise étrangère (USD, EUR, GBP sont acceptés directement ; d'autres devises seront converties dans l'une de celles-ci).
3. Initier l'échange : Demandez à échanger votre devise étrangère contre des livres turques spécifiquement pour un achat immobilier, en indiquant les détails du bien si possible.
4. Transferts bancaires vers la Banque centrale : La banque vendra ensuite la devise étrangère à la Banque centrale de la République de Turquie.
5. Recevoir les livres turques et le document : Vous recevrez l'équivalent en livres turques et, surtout, le « Document d'achat de devises étrangères » (Döviz Alım Belgesi). Ce document indiquera le montant en livres turques comme prix de vente officiel.
6. Soumettre au registre foncier : Présentez ce document au bureau du registre foncier lors du processus de transfert de titre de propriété.
7. Finaliser l'achat : Complétez l'achat du bien immobilier en utilisant les livres turques reçues.

Impact sur la citoyenneté turque par investissement (CBI) en 2026

Pour les personnes souhaitant obtenir la citoyenneté turque par investissement par le biais de l'immobilier, la réglementation sur l'échange de devises est primordiale. Le seuil d'investissement minimum pour la CBI par achat immobilier reste de 400 000 USD (ou son équivalent dans d'autres devises étrangères), à condition que le bien soit détenu pendant un minimum de trois ans. Le montant total de l'investissement doit être converti en livres turques via le processus d'échange obligatoire, et le Document d'achat de devises étrangères doit clairement refléter cette valeur.

Autres coûts et frais importants pour les investisseurs étrangers en Turquie (Mises à jour 2026)

Au-delà du prix du bien lui-même, les investisseurs étrangers devraient prévoir plusieurs coûts supplémentaires en 2026 :

• Taxe de transfert immobilier : 4 % de la valeur déclarée du bien, généralement répartis entre l'acheteur et le vendeur (2 % chacun), ou payés entièrement par une partie selon l'accord.
• Frais de registre foncier : Frais administratifs mineurs pour l'enregistrement des titres de propriété.
• Frais de rapport d'évaluation : Obligatoire pour tous les achats immobiliers par des étrangers, généralement autour de 8 000 à 10 000 TL, délivré par un expert en évaluation officiellement approuvé.
• Frais d'avocat : Fortement recommandé pour assurer la diligence raisonnable juridique et un processus fluide. Les frais varient mais se situent généralement entre 1 500 et 3 000 USD pour un achat immobilier.
• DASK (Assurance contre les catastrophes naturelles) : Assurance tremblement de terre obligatoire, le coût annuel varie en fonction de la taille et de l'emplacement du bien.
• Commission de l'agent immobilier : Le cas échéant, généralement 2 % + TVA pour l'acheteur et le vendeur.

Avantages de l'investissement dans l'immobilier turc en 2026

Malgré les exigences procédurales, investir dans l'immobilier turc offre des avantages considérables :

• Voie vers la résidence : La propriété immobilière simplifie souvent le processus d'obtention d'un permis de séjour turc.
• Opportunité de citoyenneté : Atteindre le seuil d'investissement peut mener à la citoyenneté turque, offrant un accès sans visa à de nombreux pays.
• Potentiel d'investissement : L'économie dynamique de la Turquie et son secteur touristique en croissance présentent des opportunités d'appréciation de la valeur immobilière et de revenus locatifs.
• Qualité de vie : Profitez de la riche culture, des magnifiques paysages et de la situation géographique stratégique de la Turquie.

Conclusion : Demandez des conseils d'experts

L'échange de devises obligatoire est une étape non négociable pour les étrangers achetant un bien immobilier en Turquie. Le respect de ces réglementations est crucial pour une transaction réussie et conforme à la loi, en particulier pour ceux qui visent un permis de séjour ou la citoyenneté turque. Compte tenu des complexités impliquées, il est toujours conseillé de consulter un professionnel juridique expérimenté ou un expert immobilier spécialisé dans l'immigration et l'investissement turcs pour garantir un processus transparent en 2026.