الزام تبدیل ارز برای املاک در ترکیه: راهنمای ۲۰۲۶

راهنمای اجباری تبدیل ارز برای خرید ملک در ترکیه: سرمایه‌گذاری و اقامت در سال ۲۰۲۶

برای خارجیانی که قصد سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه را دارند، چه برای دریافت مجوز اقامت، اقامت طولانی‌مدت، یا شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری، مقررات مهمی فرآیند تبدیل ارز را تعیین می‌کند. از سال ۲۰۲۶، الزام تبدیل ارز خارجی به لیر ترکیه از طریق بانک ترکیه‌ای قبل از خرید ملک همچنان به قوت خود باقی است. این راهنما اطلاعات جامع و به‌روز در مورد این فرآیند حیاتی ارائه می‌دهد.

چرا تبدیل ارز اجباری است؟ حفاظت از ارزش لیر ترکیه

مقررات اجباری تبدیل ارز خارجی برای خرید ملک توسط غیرمقیمان برای تقویت ارزش لیر ترکیه و افزایش شفافیت تراکنش‌های مالی در بخش املاک وضع شده است. وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی ترکیه، اداره کل ثبت اسناد و املاک، این الزام را از طریق بخشنامه ۲۰۲۲/۱، بر اساس تصمیمات قبلی بانک مرکزی و اطلاعیه‌ها، رسمی کرده است.

اصل اساسی از ماده ۱۳ بخشنامه بانک مرکزی T.C. در مورد جریان سرمایه نشأت می‌گیرد که بیان می‌کند:

• تعهدات پرداخت برای املاک خریداری شده در ترکیه توسط شهروندان غیرترکیه‌ای باید به ارز خارجی انجام شود.
• این ارز خارجی باید به بانک فروخته شود و متعاقباً توسط بانک به بانک مرکزی فروخته شود، با ذکر صریح دلیل (خرید ملک) قبل از تراکنش سند مالکیت.
• سپس پرداخت به فروشنده به لیر ترکیه انجام می‌شود.

سند ضروری: گواهی خرید ارز خارجی (Döviz Alım Belgesi)

برای نهایی کردن تراکنش ملک خود، باید یک «سند خرید ارز خارجی» (Döviz Alım Belgesi) به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه دهید. این سند به عنوان اثبات این است که معادل ارز خارجی قیمت فروش ملک از طریق یک بانک مجاز ترکیه‌ای به لیر ترکیه تبدیل شده است.

جزئیات کلیدی مورد نیاز در گواهی خرید ارز خارجی شما:

• اطلاعات شخصی: نام کامل، شماره گذرنامه، یا شماره هویت خارجی فردی که ارز خارجی را تبدیل کرده است.
• جزئیات ارز: مقدار ارز خارجی خریداری شده به دلار آمریکا، یورو، یا پوند انگلیس. اگر ارز خارجی اصلی متفاوت بود، به یکی از این سه تبدیل شده و سپس مبادله می‌شود.
• هدف تراکنش: بیانیه‌ای واضح که نشان می‌دهد این تراکنش برای اکتساب املاک تحت ماده مربوطه (ماده ۱۳ بخشنامه جریان سرمایه) است.

چه کسی می‌تواند ارز را تبدیل کند؟ ارز خارجی می‌تواند توسط خریدار، فروشنده ملک، یا نمایندگان یا وکلای رسمی مجاز آنها به بانک ترکیه‌ای فروخته شود.

فرآیند: گام به گام برای خریداران ملک خارجی در سال ۲۰۲۶

1. تعیین ارزش ملک: بر سر قیمت فروش با فروشنده توافق کنید، معمولاً به ارز خارجی (مثلاً دلار آمریکا).
2. مراجعه به بانک ترکیه‌ای: با ارز خارجی خود به هر بانک ترکیه‌ای مراجعه کنید (دلار آمریکا، یورو، پوند انگلیس مستقیماً پذیرفته می‌شوند؛ ارزهای دیگر به یکی از اینها تبدیل خواهند شد).
3. شروع تبدیل: درخواست تبدیل ارز خارجی خود به لیر ترکیه را به طور خاص برای خرید ملک، با ذکر جزئیات ملک در صورت امکان، ارائه دهید.
4. انتقال بانک به بانک مرکزی: بانک سپس ارز خارجی را به بانک مرکزی جمهوری ترکیه می‌فروشد.
5. دریافت لیر ترکیه و سند: معادل لیر ترکیه و مهمتر از همه، «سند خرید ارز خارجی» (Döviz Alım Belgesi) را دریافت خواهید کرد. این سند مقدار لیر ترکیه را به عنوان قیمت رسمی فروش نشان می‌دهد.
6. ارائه به اداره ثبت اسناد: این سند را در طول فرآیند انتقال سند مالکیت به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه دهید.
7. نهایی کردن خرید: خرید ملک را با استفاده از لیر ترکیه دریافتی تکمیل کنید.

تأثیر بر شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری (CBI) در سال ۲۰۲۶

برای افرادی که به دنبال شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری در املاک هستند، مقررات تبدیل ارز بسیار مهم است. حداقل آستانه سرمایه‌گذاری برای CBI از طریق خرید ملک همچنان ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا (یا معادل آن به سایر ارزهای خارجی) باقی می‌ماند، به شرطی که ملک برای حداقل سه سال نگهداری شود. کل مبلغ سرمایه‌گذاری باید از طریق فرآیند تبدیل اجباری به لیر ترکیه تبدیل شود و سند خرید ارز خارجی باید به وضوح این ارزش را منعکس کند.

سایر هزینه‌ها و عوارض مهم برای سرمایه‌گذاران خارجی در ترکیه (به‌روزرسانی‌های ۲۰۲۶)

فراتر از خود قیمت ملک، سرمایه‌گذاران خارجی باید در سال ۲۰۲۶ برای چندین هزینه اضافی بودجه‌بندی کنند:

• مالیات انتقال ملک: ۴٪ از ارزش اعلام شده ملک، که معمولاً بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود (هر کدام ۲٪)، یا به طور کامل توسط یک طرف طبق توافق پرداخت می‌شود.
• هزینه‌های ثبت اسناد و املاک: هزینه‌های اداری جزئی برای ثبت سند مالکیت.
• هزینه گزارش ارزیابی: برای تمام خریدهای ملک توسط خارجی‌ها اجباری است، معمولاً حدود ۸,۰۰۰ تا ۱۰,۰۰۰ لیر، که توسط یک کارشناس ارزیابی تأیید شده رسمی صادر می‌شود.
• هزینه‌های وکیل: برای اطمینان از بررسی دقیق حقوقی و فرآیند روان، به شدت توصیه می‌شود. هزینه‌ها متفاوت است اما به طور کلی از ۱,۵۰۰ تا ۳,۰۰۰ دلار برای خرید ملک متغیر است.
• DASK (بیمه بلایای طبیعی): بیمه اجباری زلزله، هزینه سالانه بسته به اندازه و موقعیت ملک متفاوت است.
• کمیسیون نماینده املاک: در صورت لزوم، معمولاً ۲٪ + مالیات بر ارزش افزوده برای خریدار و فروشنده.

مزایای سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه در سال ۲۰۲۶

علیرغم الزامات رویه‌ای، سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه مزایای قابل توجهی دارد:

• مسیر اقامت: مالکیت ملک اغلب فرآیند دریافت مجوز اقامت ترکیه را ساده می‌کند.
• فرصت شهروندی: برآورده کردن آستانه سرمایه‌گذاری می‌تواند منجر به شهروندی ترکیه شود و دسترسی بدون ویزا به بسیاری از کشورها را فراهم کند.
• پتانسیل سرمایه‌گذاری: اقتصاد پویا و بخش رو به رشد گردشگری ترکیه فرصت‌هایی را برای افزایش ارزش ملک و درآمد اجاره ارائه می‌دهد.
• کیفیت زندگی: از فرهنگ غنی، مناظر زیبا و موقعیت جغرافیایی استراتژیک ترکیه لذت ببرید.

نتیجه‌گیری: به دنبال راهنمایی تخصصی باشید

تبدیل ارز اجباری یک گام غیرقابل مذاکره برای خارجیانی است که ملک در ترکیه خریداری می‌کنند. رعایت این مقررات برای یک تراکنش موفق و مطابق با قوانین، به ویژه برای کسانی که به دنبال مجوز اقامت یا شهروندی ترکیه هستند، حیاتی است. با توجه به پیچیدگی‌های موجود، همیشه توصیه می‌شود با یک متخصص حقوقی باتجربه یا کارشناس املاک متخصص در مهاجرت و سرمایه‌گذاری ترکیه مشورت کنید تا از یک فرآیند روان در سال ۲۰۲۶ اطمینان حاصل کنید.