تبادل العملة الإلزامي للعقارات في تركيا: دليل 2026

دليلكم لعام 2026 حول صرف العملات الإلزامي للعقارات في تركيا: الاستثمار والإقامة

بالنسبة للأجانب الذين يتطلعون إلى الاستثمار في العقارات التركية، سواء للحصول على تصريح إقامة، أو إقامة طويلة الأجل، أو الجنسية التركية عن طريق الاستثمار، فإن لائحة حاسمة تنظم عملية صرف العملات الأجنبية. اعتبارًا من عام 2026، يظل شرط تحويل العملات الأجنبية إلى الليرة التركية عبر بنك تركي قبل شراء العقار ساري المفعول تمامًا. يقدم هذا الدليل معلومات شاملة ومحدثة حول هذه العملية الحيوية.

لماذا صرف العملات الإلزامي؟ حماية قيمة الليرة التركية

تم تقديم اللائحة التي تلزم صرف العملات الأجنبية لشراء العقارات من قبل غير المقيمين لتعزيز قيمة الليرة التركية وتحسين شفافية المعاملات المالية داخل قطاع العقارات. قامت وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ التركية، المديرية العامة للسجل العقاري والمسح، بتشكيل هذا المطلب رسميًا من خلال التعميم 2022/1، استنادًا إلى قرارات وبيانات سابقة للبنك المركزي.

ينبع المبدأ الأساسي من المادة 13 من تعميم البنك المركزي التركي حول حركة رؤوس الأموال، والتي تنص على ما يلي:

• يجب الوفاء بالتزامات الدفع للعقارات التي يشتريها مواطنون غير أتراك في تركيا بالعملة الأجنبية.
• يجب بيع هذه العملة الأجنبية إلى بنك، ومن ثم من قبل البنك إلى البنك المركزي، مع تحديد السبب صراحة (شراء عقار) قبل معاملات سند الملكية.
• يتم بعد ذلك سداد المبلغ للبائع بالليرة التركية.

المستند الأساسي: شهادة شراء العملة الأجنبية (Döviz Alım Belgesi)

لإتمام معاملة عقارك، يجب عليك تقديم "شهادة شراء العملة الأجنبية" (Döviz Alım Belgesi) إلى مكتب السجل العقاري. يعمل هذا المستند كدليل على أنه تم تحويل ما يعادل العملة الأجنبية لسعر بيع العقار إلى الليرة التركية من خلال بنك تركي معتمد.

التفاصيل الرئيسية المطلوبة في شهادة شراء العملة الأجنبية الخاصة بك:

• المعلومات الشخصية: الاسم الكامل، رقم جواز السفر، أو رقم هوية الأجنبي للشخص الذي قام بتبادل العملة الأجنبية.
• تفاصيل العملة: مبلغ العملة الأجنبية المشتراة بالدولار الأمريكي أو اليورو أو الجنيه الإسترليني. إذا كانت العملة الأجنبية الأصلية مختلفة، فسيتم تحويلها إلى إحدى هذه العملات الثلاث ثم تبادلها.
• الغرض من المعاملة: بيان واضح يشير إلى أن هذه المعاملة هي للحصول على عقار بموجب المادة ذات الصلة (المادة 13 من تعميم حركة رؤوس الأموال).

من يمكنه صرف العملة؟ يمكن بيع العملة الأجنبية لبنك تركي من قبل المشتري، أو بائع العقار، أو وكلاؤهم أو ممثلوهم المفوضون رسميًا.

العملية: خطوة بخطوة للمشترين العقاريين الأجانب في عام 2026

1. تحديد قيمة العقار: الاتفاق على سعر البيع مع البائع، وعادة ما يكون بالعملة الأجنبية (مثل الدولار الأمريكي).
2. زيارة بنك تركي: الذهاب إلى أي بنك تركي مع عملتك الأجنبية (يتم قبول الدولار الأمريكي واليورو والجنيه الإسترليني مباشرة؛ وسيتم تحويل العملات الأخرى إلى إحداها).
3. بدء الصرف: طلب صرف عملتك الأجنبية مقابل الليرة التركية خصيصًا لشراء عقار، مع الإشارة إلى تفاصيل العقار إن أمكن.
4. تحويلات البنك إلى البنك المركزي: سيقوم البنك بعد ذلك ببيع العملة الأجنبية إلى البنك المركزي لجمهورية تركيا.
5. استلام الليرة التركية والمستند: ستتلقى ما يعادل الليرة التركية، والأهم من ذلك، "شهادة شراء العملة الأجنبية" (Döviz Alım Belgesi). سيوضح هذا المستند مبلغ الليرة التركية كسعر بيع رسمي.
6. تقديمه إلى السجل العقاري: تقديم هذا المستند إلى مكتب السجل العقاري أثناء عملية نقل سند الملكية.
7. إتمام الشراء: إكمال شراء العقار باستخدام الليرة التركية المستلمة.

التأثير على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار (CBI) في عام 2026

بالنسبة للأفراد الذين يسعون للحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار من خلال العقارات، فإن لائحة صرف العملات الأجنبية أمر بالغ الأهمية. يظل الحد الأدنى للاستثمار للحصول على الجنسية التركية عن طريق شراء العقارات 400,000 دولار أمريكي (أو ما يعادلها بعملات أجنبية أخرى)، بشرط الاحتفاظ بالعقار لمدة ثلاث سنوات على الأقل. يجب تحويل مبلغ الاستثمار بالكامل إلى الليرة التركية من خلال عملية الصرف الإلزامية، ويجب أن تعكس شهادة شراء العملة الأجنبية هذه القيمة بوضوح.

تكاليف ورسوم أخرى هامة للمستثمرين الأجانب في تركيا (تحديثات 2026)

بالإضافة إلى سعر العقار نفسه، يجب على المستثمرين الأجانب تخصيص ميزانية لعدة تكاليف إضافية في عام 2026:

• ضريبة نقل الملكية: 4% من قيمة العقار المعلنة، وعادة ما يتم تقسيمها بين المشتري والبائع (2% لكل منهما)، أو يدفعها طرف واحد بالكامل حسب الاتفاق.
• رسوم السجل العقاري: رسوم إدارية بسيطة لتسجيل سند الملكية.
• رسوم تقرير التقييم: إلزامي لجميع مشتريات العقارات الأجنبية، وعادة ما تتراوح بين 8,000 - 10,000 ليرة تركية، ويصدر عن خبير تقييم معتمد رسميًا.
• أتعاب المحامي: يوصى بشدة لضمان العناية الواجبة القانونية وسلاسة العملية. تختلف الأتعاب ولكنها تتراوح بشكل عام بين 1,500 - 3,000 دولار أمريكي لشراء عقار.
• DASK (تأمين الكوارث الطبيعية): تأمين زلزالي إلزامي، تختلف التكلفة السنوية حسب حجم العقار وموقعه.
• عمولة وكيل العقارات: إذا كان ذلك مطبقًا، وعادة ما تكون 2% + ضريبة القيمة المضافة لكل من المشتري والبائع.

فوائد الاستثمار في العقارات التركية في عام 2026

على الرغم من المتطلبات الإجرائية، فإن الاستثمار في العقارات التركية يقدم مزايا كبيرة:

• مسار للإقامة: غالبًا ما يسهل امتلاك العقارات عملية الحصول على تصريح الإقامة التركية.
• فرصة الحصول على الجنسية: يمكن أن يؤدي استيفاء حد الاستثمار إلى الحصول على الجنسية التركية، مما يوفر الوصول بدون تأشيرة إلى العديد من البلدان.
• إمكانات الاستثمار: يقدم الاقتصاد الديناميكي في تركيا وقطاع السياحة المتنامي فرصًا لزيادة قيمة العقارات ودخل الإيجار.
• جودة الحياة: استمتع بثقافة تركيا الغنية والمناظر الطبيعية الجميلة والموقع الجغرافي الاستراتيجي.

الخلاصة: اطلب التوجيه الخبير

يعد صرف العملات الإلزامي خطوة غير قابلة للتفاوض للأجانب الذين يشترون عقارات في تركيا. يعد الالتزام بهذه اللوائح أمرًا بالغ الأهمية لإتمام معاملة ناجحة ومتوافقة قانونيًا، خاصة لأولئك الذين يهدفون إلى الحصول على تصريح إقامة أو الجنسية التركية. نظرًا للتعقيدات المتضمنة، يُنصح دائمًا بالتشاور مع محترف قانوني ذي خبرة أو خبير عقاري متخصص في الهجرة والاستثمار التركي لضمان عملية سلسة في عام 2026.